Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

Коммерческий найм квартиры – МосТСЖ

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

В коммерческий найм гражданину передается для проживания за плату на срок не более пяти лет жилое помещение (в частности, квартира) частного жилищного фонда. В договоре указывается описание жилья и размер платы за него. Рекомендуем также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Предмет договора

Это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат.

Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 394, п. 1 ст. 401, ст. ст. 676, 678 ГК РФ):

  • составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
  • определить ответственность за его сохранность;
  • обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли (ст. 424 ГК РФ). В ином случае договор может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю.

Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора.

Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д. (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей.

Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора

Договор на коммерческий найм квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание! За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется.

При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ).

Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

Обратите внимание! За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона N 5242-1):

  • по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
  • в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
  • в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
  • в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  1. последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
  2. распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  3. возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

Коммерческий найм и социальный найм: отличия

По договору социального найма гражданам, относящимся к определенной льготной категории и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, предоставляются во владение и пользование жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда для проживания в них. От имени собственника указанных помещений действует, как правило, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления (ст. 49, ч. 1 ст. 52, ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются (п. 3.7 Положения, утв. Приказом Минстроя России от 20.08.1996 N 17-113):

  • срочность договора: он может быть заключен на срок не более пяти лет;
  • площадь занимаемого жилого помещения (не определяется нормой жилищной обеспеченности);
  • другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за наем.

Обратите внимание! При коммерческой сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Источник: Консультант Плюс

Вы смотрели статью «Коммерческий найм квартиры»

Источник: https://mostszh.ru/kommercheskij-najm-kvartiry/

Особенности коммерческого найма жилья

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

Коммерческий найм, или аренда, представляет собой пользование недвижимостью на платной основе. В то же время такой вид сделки не считается бизнесом.

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

  1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
  2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
  3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

Если участники решают оформить контракт, то они должны опираться в этом случае на Гражданский Кодекс Российской Федерации. Давайте разберём, какие условия существуют для недвижимости, временно передаваемой в пользование другим участникам:

  1. Жилая площадь должна быть обособленной, то есть иметь стены, перегородки и отдельный вход в неё.
  2. Недвижимость должна соответствовать всем требованиям и нормам СанПиНа, быть безрамной для жизни людей.
  3. По контракту найма во временное пользование может быть передана какая-либо часть имущества, например, только комната.

В договоре также необходимо отметить пункты под названием «существенные условия сделки»:

  • Название объекта, который будет передан в найм.
  • Период действия контракта. В статье номер 683 сообщается, что максимальный срок действия такого договора — пять лет. Если стороны не указали в нём длительность действия, то по умолчанию он будет приравнен к пяти годам.
  • Размер ежемесячных платежей за пользование квартирой. Коммунальные платежи и прочие услуги оплачиваются отдельно, сумма будет зависеть напрямую от количества потребляемых ресурсов квартиросъёмщиком и членами его семьи.
  • Список людей, которые будут проживать с квартиросъёмщиком. Детей в этом случае указывать необязательно.
  • Список имущества, находящегося в квартире на момент её передачи другим лицам.
  • Другие важные условия, которые предварительно должны согласовать участники контракта.

Договор должен быть оформлен в письменном виде, подписан обеими сторонами. Заверять у нотариуса такую сделку необязательно. Если вы сдаёте помещение на срок более одного года, то контракт должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.

Собственнику важно понимать, что в период действия контракта он не имеет права распоряжаться своим имуществом: продавать, производить обмен, сдавать ещё кому-либо. Такие ограничения считаются обременением. Если сдавать квартиру хозяин собирается на срок менее года, то договор регистрировать не нужно.

Перечень документов для заключения договора контракта:

  • Паспорта всех участников сделки, а для детей до 14 лет необходимо предоставить их свидетельства о рождении.
  • Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
  • Сам контракт коммерческого найма и передаточный акт.

Если договор будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо будет оплатить государственную пошлину.

Скачать образец коммерческого контракта жилого фонда можно по этой ссылке

Как пользоваться недвижимостью?

Люди, временно проживающие в съёмной квартире, должны следовать всем условиям контракта, а также соблюдать нормы, установленные жилищным законодательством.

Если граждане нарушают правила и нормы, то контракт может быть расторгнут раньше, чем он закончит своё действие, а они принудительно выселяются из жилья.

Главные обязанности квартиросъёмщиков, установленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

  1. Объект съёма должен использоваться исключительно для проживания граждан. Другие действия запрещены.
  2. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, оно должно иметь достойный вид.
  3. Вовремя вносить ежемесячные платежи за пользование жилой площадью.

Любые ремонтные и строительные работы должны быть заранее согласованы с хозяином недвижимости. Без его ведома такая деятельность недопустима. Так как при оформлении контракта указывается вся информация о будущих жильцах квартиры, то они имеют полное право сделать временную регистрацию в ней.

Делать это необходимо в Федеральной Миграционной Службе. Регистрироваться нужно в обязательном порядке, это закономерные требования службы.

Если этого не сделать, то лицам, временно проживающим в квартире, и его собственнику грозит административная ответственность. Для того чтобы зарегистрироваться, нужно принести подлинник договора найма.

Регистрация будет сделана на весь срок действия контракта.

В случае если оба участника добросовестно выполняют условия договора и у них не имеется взаимных претензий, то сделка прекращается после истечения срока действия контракта. Квартиросъёмщик может также продлить контракт, если собственник недвижимости не нашёл других нанимателей, которые полностью бы его устраивали.

Коммерческие отношения могут быть прекращены досрочно, на тех условиях, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки.

Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него.

Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

  • Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
  • Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

  • Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
  • Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
  • Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Это важно знать:  Особенности описи имущества к договору аренды квартиры

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом.

Если имуществу владельца жилья нанесён серьёзный ущерб, то он должен предоставить в суд два документа: передаточный акт, в котором указано первоначальное состояние недвижимости и всех её предметов, и акт о текущем состоянии своего жилья. Составлять такой документ может сам собственник совместно с квартиросъёмщиком, либо с привлечением уполномоченных лиц жилищного контроля и надзора.

В законе не описываются степени повреждения объекта недвижимости и его имущества, которые бы служили главной причиной для выселения жильцов. Каждый случай судебным учреждением рассматривается персонально с учётом доказывающих фактов.

Если в самом начале судебного разбирательства квартиросъёмщик устраняет все причины, служившие поводом для принудительного выселения, то исковое заявление аннулируется.

Условия, служащие для досрочного прерывания коммерческих отношений обеими сторонами:

  • Обнаружились основания, в связи с которыми недвижимость больше не может использоваться для постоянного проживания в ней.
  • Жильё перешло в статус аварийного фонда.
  • Другие причины, указанные в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Важно! Вышеперечисленные пункты вовсе не обязательно должны нарушаться одним из участников сделки.

Здесь причинами для ухудшения жилищных условий может стать стихийное бедствие, аварийные или форс-мажорные ситуации, неадекватные действия соседей по квартире и прочее.

Во всех этих случаях один участник имеет полное право расторгнуть договор. Если вторая сторона не даёт на это своё согласие, то конфликт будет решаться в судебном порядке.

Алгоритм расторжения коммерческой сделки:

  • Квартиросъёмщик и его члены семьи должны освободить жилую площадь в течение того периода, который указало судебное учреждение.
  • Когда собственник обращается в судебное учреждение, одновременно с этим Федеральная Миграционная Служба отменяет регистрацию всех лиц, проживающих в квартире.
  • Квартиросъёмщик обязан рассчитаться с владельцем недвижимости по всем платежам: за съём жилья, по коммунальным платежам.

Это важно знать:  Особенности акта приема-передачи квартиры при аренде

В случае досрочного прекращения коммерческих отношений квартиросъёмщик должен вернуть объект недвижимости её собственнику. Здесь нужно составить акт приёма-передачи жилплощади в двух экземплярах, в котором будет отражено актуальное её состояние и состояние имущества.

Если же временные жильцы выселяются по решению суда, то передаточный акт о состоянии недвижимого имущества составляется судебными приставами. А также квартиросъёмщик обязан оплатить материальный ущерб во время пользования квартирой.

Ознакомиться со статьёй номер 683 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по ссылке здесь

Ознакомиться со статьёй номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по этой ссылке

Самостоятельно изучить информацию в статье номер 674 можно по этой ссылке

Следующая

Источник: https://fms21.ru/arenda/osobennosti-kommercheskogo-najma-zhilya.html

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму. Коммерческий найм жилого помещения (жилья)

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

Зачастую граждане не в состоянии приобрести квартиру, так как ее стоимость очень большая. Логичным выходом в такой ситуации представляется заключение договора найма квартиры . Законодательство содержит несколько вариантов составления такой сделки.

Несколько ограниченным (по лицам, имеющим право за заключение договора) представляется договор социального найма . Он, безусловно, является оптимальным вариантом (из-за невысокой оплаты) для тех лиц, которые имеют право на составление такого договора.

При этом лицо, получающее доход от сдачи квартиры в аренду , обязано уплачивать соответствующий , установленный Налоговым кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма квартиры

Под договором социального найма жилого помещения, согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), понимается передача наймодателем такого жилого помещения во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю (то есть гражданину).

Наймодателем в указанных правоотношениях выступает собственник вышеуказанного жилья государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный или муниципальный орган).

Такая сделка устанавливается без определения срока.

Граждане, которые могут быть нанимателями по этому договору указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. К таковым относятся:

  • малоимущие граждане , признанные таковыми;
  • физические лица, право на заключение такой сделки, которыми разрешено федеральным законом Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации, а также Указом Президента.

Предметом такого договора, согласно ст. 62 ЖК РФ, выступает жилое помещение , в том числе и квартира. Эта сделка должна быть составлена в письменной форме и основываться на решении о предоставлении такого жилья (ст. 63 ЖК РФ). Кроме этого, разработан типовой договор , который установлен Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 .

Елисеев заключил договор найма квартиры с Бугаковым. Сделка была заключена в надлежащем порядке. Однако спустя год Елисеев просрочил выплату денежных средств за квартиру более чем на шесть месяцев. Бугаков обратился в суд с просьбой о расторжении договора.

Судом было предписано Елисееву выплатить указанные суммы, назначив конкретный срок на исправление такого нарушения. Наниматель в указанный срок произвел оплату найма квартиры Бугакову, вследствие чего суд не стал расторгать сделку.

В дальнейшем Елисеев уплачивал денежные средства в срок до окончания действия договора.

Таким образом, суд не стал сразу расторгать договор, а сначала предписал устранить нарушение, что возымело положительный эффект, так как денежные средства были выплачены, а расторгать сделку не пришлось.

Договор коммерческого найма квартиры выступает довольно популярным способом найма жилища. Далеко не все граждане имеют право на получение социального жилья, а также учитывая высокие цены на квартиры, не многие могут позволить себе приобретение такой собственности. Поэтому заключение такого договора может послужить адекватным способом получения жилой площади для проживания .

Права и обязанности сторон по договору найма квартиры

Наймодатель в первую очередь имеет право на получение соответствующей платы за предоставление квартиры внаем.

Кроме этого, он имеет право на инициирование процесса расторжение такой сделки , по основаниям, которые уже были изложены выше.

Не запрещается внесение в договор различных прав наймодателя, которые не противоречат законодательству. Кроме прав, наймодатель имеет и обязанности , которые установлены ст. 676 ГК РФ.

Они заключаются в:

  • передаче нанимателю свободного жилища, которое пригодно для проживания в нем;
  • осуществление должной эксплуатации дома, в котором находится сдаваемое жилое помещение, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение предоставления коммунальных услуг за плату.

Наниматель имеет право на включение в договор лиц, постоянно с ним проживающих . Однако в этом случае, он несет ответственность за их действия.

Кроме этого, наниматель имеет право требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по осуществлению ремонта. Согласно ст. 684 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Также наниматель вправе с согласия наймодателя осуществить поднаем такого жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме этого, договор найма остается в силе , если даже изменился собственник сдаваемой внаем квартиры. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан:

  • использовать жилище только для проживания, обеспечить его сохранность и соответствующим образом содержать;
  • производить реконструкцию или только с согласия собственника;
  • осуществлять платежи за квартиру.

Таким образом, как наймодатель, так и наниматель обладают рядом прав и обязанностей по соответствующему договору. Законодательство разрешает сторонам включать в сделку любые права и обязанности, не нарушающие закон.

Аренда (нежилой) квартиры

Гражданский кодекс отдельно не выделяет аренду нежилой квартиры, однако, упоминает в ст. 671 ГК РФ о том, что юридическим лицам жилое помещение предоставляется на основе договора аренды . Вышеперечисленные факты говорят о том, что такие правоотношения будут регулироваться § 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, то есть общими положениями об аренде .

Таким образом, аренда нежилой квартиры отдельно не регулируется законодательством. Для того чтобы правильно составить такой договор, необходимо ориентироваться на общие положения об аренде .

Доверительное управление квартирой

Для того чтобы доверить управление квартирой, необходимо заключить соответствующий договор доверительного управления имуществом .

Ст. 1012 ГК РФ, определяет эту сделку как передача имущества учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок в доверительное управление с целью осуществления последним управления таким имуществом в интересах собственника. Для осуществления вышеуказанной цели, доверительный управляющий имеет право совершать сделки в интересах собственника.

Существенными условиями договора, согласно ст. 1016 ГК РФ являются:

  • состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
  • наименование сторон сделки;
  • размер и форма вознаграждения (если предусмотрена договором);
  • срок действия (не более 5 лет).

Договор доверительного управления квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Учредителем управления является собственник квартиры , а доверительный управляющий может являться индивидуальным предпринимателем или коммерческой организацией.

Управляющий осуществляет правомочия собственника , а также может распоряжаться имуществом, в случае разрешения этого договором.

Данный договор прекращается вследствие:

  • смерти собственника имущества;
  • смерти управляющего (признания банкротом юридического лица и т. д.);
  • отказа сторон от управления на основании невозможности личного осуществления управления доверительным управляющим;
  • истечение срока, указанного в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления может стать удобным инструментом в случае невозможности осуществлять управления квартирой самостоятельно или по иным причинам.

Указанный договор не подразумевает передачу права собственности, а лишь закрепляет за квартирой внешнее управление указанного в договоре лица.

Заключение

В целом законодательство предусматривает несколько вариантов найма квартиры. Некоторые варианты доступны определенному законом и иными нормативными актами лиц, а другие доступны всем физическим лицам . Для каждого случая устанавливаются свои права и обязанности для сторон совершаемой сделки.

Кроме этого, каждый договор обладает рядом специфичных положений , которые регулируются соответствующим законодательством.

Вопрос

Расторжение договора найма в результате повреждения квартиры нанимателем

Я сдал свою квартиру внаем молодой семье. Через два года я обнаружил, что состояние квартиры существенно ухудшилось, хоть и недавно производили капитальный ремонт. Ухудшение условий проживания было вызвано деятельностью нанимателями. Могу ли я расторгнуть договор с этой семьей? Если да, то что для этого нужно сделать?

Ответ

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, Вы в сложившейся ситуации имеете право расторгнуть такой договор. Однако осуществить это возможно лишь в судебном порядке.

Поэтому Вам будет необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, в тексте которого необходимо указать причину, причину Вашей просьбы о расторжении. Также необходимо будет приложить к иску доказательства, свидетельствующие о том, что порча квартиры действительно имеет место.

Суд имеет право указать нанимателю, устранить нарушение, а в случае невыполнения такого предписания, может расторгнуть договор.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

О порядке выкупа и найма жилых помещений, предоставленных из жилищного фонда города Москвы по отдельным видам договоров

Источник: https://pravo-urfo.ru/sotsialnaya-sfera/mozhno-li-vykupit-kvartiru-po-kommercheskomu-naymu-kommercheskiy-naym-zhilogo-pomescheniya-zhil-ya.html

Что значит коммерческий найм жилого помещения: виды, с правом выкупа

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

Последние изменения: Май 2019

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

  • срочность;
  • возмездность;
  • широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
  • Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее.

Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ.

Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома.

Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома).

Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

 

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет.

Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет.

По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти.

Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп.

Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?

Можно ли выкупить квартиру по коммерческому найму

  • Статьи
  • Статьи компаний

По мнению Олега Сухова, адвоката “Первого Столичного Юридического Центра”, договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг.

На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения.

В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор коммерческого и социального найма

“Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров, – комментирует адвокат Олег Сухов.

– Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья.

Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам.

Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3.Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4.Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает PR-агентство “Красное Слово”

Другие новости по теме

06.12.2012 11:15:17 Indriksons: Топ-5 стран, где прогорели российские инвесторы в недвижимость
Россияне, пострадавшие от масштабных финансовых пирамид в 90-е годы в родной стране, считают, что научились распознавать обман. Однако такая самоуверенность дорого им обходится. Например, около 60 000 россиян фактически потеряли вложенные деньги, купив в Болгарии до финансового кризиса 2008 года недвижимость, которая до сих пор не достроена. О том, кто и как «разводил» наших соотечественников на инвестиции на зарубежных рынках в разные периоды времени, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Источник: https://www.RussianRealty.ru/analytic/articles/companies/46181/

Кабинет Юриста
Добавить комментарий