Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

Оценка арендной платы земельного участка

Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

В последние несколько лет начало активно развиваться сельское хозяйство. Покупатели в магазинах предпочитают брать продукты российского производства, поэтому заниматься выращиванием и продажей своей продукции стало очень выгодно.

Однако, далеко не каждый может позволить себе приобрести земельный участок этих целей. Поэтому существует большой спрос на аренду недвижимости. Но прежде чем арендовать землю лучше убедиться, что стоимость аренды не завышена, иначе это повлечет лишние расходы.

Определить адекватность размера арендной ставки поможет услуга оценки арендной платы.

Что такое оценка арендной платы земельного участка?

Оценка арендной платы – комплекс действий профессионального оценщика, направленный на определение размера арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект на дату проведенной оценки.

В первую очередь, нужно обратить внимание, что арендовать землю у частника и у государства – это не одно и то же, так как при установлении цены они ориентируются на разные показатели.

Арендоваться могут земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При аренде земельного участка у государства размер выплат определяется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы специалист проводит сопоставление многих факторов, таких как:

  • Местоположение земельного участка (регион, район)
  • Степень удалённости от центра города
  • Общая площадь
  • Наличие сооружений
  • Наличие инфраструктуры

При определении размера арендной платы оценщик в большинстве случаев применяет сравнительный подход, смотрит средний размер арендной ставки по региону. Однако, не исключены к применению и другие методы оценки.

Первоначальный этап:

В первую очередь устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки арендной платы. На данном этапе оценщик собирает детальную информацию. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной клиентом.

Сбор информации о земельном участке происходит по следующим направлениям:

  • имущественные права и обременения, связанные с объектом;
  • местоположение земельного участка;
  • физические характеристики земельного участка;
  • информация о текущем использовании объекта.

Расчетный этап:

Далее оценщик анализирует рынок, а также другие внешние факторы, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе оценщик собирает информацию по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость арендной платы земельного участка.

Сюда можно отнести и макроэкономические факторы, и социально-экономическую ситуацию в регионе, а также состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные объекты.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования земельных участков оценщик делает анализ наиболее эффективного использования участка.

Далее происходят сами расчеты на определение арендной платы и их согласование с заказчиком услуги.

Что получает клиент?

В результате проведенной оценки у клиента на руках полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за земельный участок, которая устроит любого арендатора.

В состав отчета входят:

  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-arendnoj-platy-zemelnogo-ucastka

Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости

Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

Меню
Авторизация/Регистрация
Экономика Методы рыночной оценки земельного участка
< Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая >

Перейти к загрузке файла

Каждый из применяемых подходов приводит к получению различных стоимостных величин. В связи с этим проводится согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины оценочной стоимости.Процесс согласования – не результат механического усреднения стоимостей, рассчитанных с использованием трех подходов, а вероятностная величина, находящаяся в пределах диапазона между максимальной и минимальной расчетными стоимостями.Заключительное мнение о величине оценочной стоимости формируется в процессе определенных логических заключений, в ходе которых проводятся повторная проверка и анализ основных ценообразующих факторов, проверяется точность проведения расчетов, логичность и разумность принятых допущений и влияние действующих ограничений.

Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы за земельный участок

Отчет об оценке стоимости – документ, который содержит мнение исполнителя услуги о стоимости объекта оценки в соответствии с назначением и, в зависимости от условий договора, систематизированные материалы по обоснованию этого мнения.отчета должно представлять профессиональный незаинтересованный анализ информации об объекте оценки, мнения, заключения и расчеты, основанные на достоверных ценообразующих факторах открытого рынка, влияющих на величину оценочной стоимости.Материалы отчета не должны допускать неоднозначной трактовки мнения исполнителя об оценочной стоимости и вводить в заблуждение пользователя.Ответственность за достоверность данных, содержащихся в отчете, несет организация-исполнитель.Исполнитель услуги вправе требовать от заказчика подписания двустороннего акта о передаче отчета или иной расписки в его получении.Копия отчета должна храниться у исполнителя услуги не менее трех лет с даты передачи оригинала заказчику.
Отчет об оценке земельного участка может быть трех видов:- полный отчет об оценке стоимости;- отчет об оценке стоимости (краткий);- экспертное заключение о стоимости.Вид отчета может быть и иным, если это определено условиями задания на оценку.Полный отчет об оценке стоимостиПолный отчет рекомендуется оформлять при обязательной (регламентированной) оценке собственности (собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).Полный отчет состоит из двух частей: официальных данных и пояснительной записки.Структурными элементами официальной части являются:1. Титульный листТитульный лист служит источником информации, необходимой для обработки поиска документа. На титульном листе приводятся следующие сведения:- вид отчета- наименование работы- шифр, идентифицирующий отчет- основание для выполнения оценки- наименование организации-исполнителя- наименование организации-заказчика- дата и место составления отчета.2.включает наименование всех разделов, подразделов (если они имеют наименование) с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.3. Сопроводительное письмоСопроводительное письмо предназначено для оперативного ознакомления с результатами оценки. Письмо адресуется заказчику (руководителю юридического лица или физическому лицу) и должно содержать краткое описание цели оценки, состава проделанной работы, определение вида и результирующей величины стоимости оцениваемой собственности. Особо в письме акцентируются ограничивающие условия, сопутствующие оценке.Письмо носит характер официального документа и подписывается руководителем оценочной организации (или индивидуальным предпринимателем) и заверяется печатью.4. Задание на оценкуЗадание на оценку отражает потребность собственника в разрешении определенной задачи (назначение оценки), которая является основой при формулировании цели оценки.Задание служит разрешительным документом начала процесса оценки и является неотъемлемой частью договора на оценку.5. Сводная ведомость результатов оценкиОформляется при оценке имущественных комплексов с целью оперативного ознакомления оценщика с результатами оценки по каждому объекту (земельный участок, здания, сооружения, другие улучшения), входящему в состав комплекса.6. Список исполнителейВ список исполнителей должны быть включены фамилии и инициалы, квалификационная должность, номер сертификата соответствия, подписи, даты как исполнителей, так и соисполнителей, принимавших участие в оценке.7. Заявление о соответствии этическим нормам оценкиДанный раздел должен содержать заявление исполнителей о соблюдении профессиональных этических норм.Структурными элементами пояснительной части являются:1. Идентификация цели оценкиВ этом разделе обосновываются, исходя из назначения оценки, принятая база оценки и вид определяемой оценочной стоимости, дается их определение и ограничительные рамки их использования при практическом применении результатов оценки.2. Верификация прав собственностиРаздел “Верификация прав собственности” должен содержать данные, отражающие юридическое право на владение, использование и распоряжение объектом оценки, а также обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц.3. Нормативные документыраздела включает перечень законодательных актов Российской Федерации, государственных стандартов и стандартов Системы добровольной сертификации услуг по оценке стоимости объектов гражданских прав; норм, правил и других документов, которые в соответствии с законами Российской Федерации устанавливают обязательные требования при оказании услуг по оценке стоимости.4. Данные объекта (объектов) оценки. Для объектов недвижимости:- описание земельного участка, его местонахождение (адрес), размеры, инженерно-геологические, гидрологические и другие характеристики;- описание зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики, возраст, состояние и др. необходимые параметры, в том числе параметры инженерного оборудования.5. Анализ экономической ситуацииАнализ экономической ситуации должен включать сведения о ситуации в стране и регионе, оказывающей влияние на стоимость оцениваемого участка.6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияАнализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:- для участка земли как свободного;- для участка земли с имеющимися улучшениями.7. Обоснование методов оценки и выполнение расчетовВ разделе приводится обоснование используемых методов оценки в рамках каждого из трех традиционных подходов и выполняются в соответствии с ними расчеты оценочной стоимости, исходя из наличия собранной информации.8. Допущения и ограничивающие условияЭтот раздел должен содержать сведения о гипотетических выкладках оценщика, повлиявших на результаты оценки и раскрыть условия, приведшие к снижению или увеличению величины оценочной стоимости.9. Согласование результатов и заключение об оценочной стоимостиВ этом разделе на основании выполненного анализа по сопоставлению расчетных значений стоимости обосновывается окончательное заключение о величине оценочной стоимости объекта.10. Список использованных источниковСписок должен содержать сведения, использованные при составлении отчета.Отчет об оценке стоимости (краткий)Отчет об оценке стоимости (краткий) оформляется при выполнении независимой оценки, когда результат оценки может быть востребован по законодательству или уполномоченным контрольным органом.Структурными элементами отчета об оценке являются:- титульный лист;- содержание (при необходимости);- сопроводительное письмо;- задание на оценку;- сводная ведомость результатов оценки по группам однородных видов объектов (для имущественных комплексов);- список исполнителей;- заявление о соответствии этическим нормам оценки;- приложения.Экспертное заключение о стоимостиЭкспертное заключение о стоимости предоставляют как результат проведенной оценочной экспертизы объекта, направленной на формирование предварительного) мнения по решению задачи (коммерческой или иной), касающейся этого объекта.Форма и содержание экспертного заключения не регламентируются. Оно может быть, в зависимости от желания заказчика, как в письменном (отчет об оценке, письмо- уведомление), так и в устном виде.Независимо от обстоятельств, которые определяют вид отчета, оценщик должен:- провести работы по оценке в полном объеме;- собрать и проанализировать все материалы и необходимые данные;- хранить все рабочие записи в своей рабочей картотеке (архиве).Практическое применение методологических основ, изложенных выше рассмотрим на конкретном примере.Пример1. Основные факты и выводы1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценкиЗемельный участок площадью 3400 м2
АдресРФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Собственник объектаБалашовский муниципальный район

1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход80 865 рублей
Доходный подход167 672 рублей
Сравнительный подход387 381 рубля

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночный размер арендной платы за земельный участок, расположенного по адресу:

РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38, на 15 апреля 2008 г. округленно составляет:

163 601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубль в год

2. Задание на оценку

Основание для проведения оценки

Источник: https://studbooks.net/1749609/ekonomika/soglasovanie_rezultatov_zaklyuchenie_velichine_otsenochnoy_stoimosti

Как оценивается арендная плата земельного участка

Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

Чтобы продавать аграрную продукцию, либо заниматься животноводством, необходима земля. Покупать землю в собственность не всегда выгодно. Здесь многое зависит от ее географического расположения, а также статуса продавца. Какой фактор роста является для предпринимателя основным? Прибыль.

Чтобы не разориться, составляется бизнес-план, оценивается капитал предприятия, тщательно продумываются расходы, сопоставляемые с доходами. Если расходы на покупку земли не окупаются, не стоит отказываться от идеи. Вполне возможно, что вам удастся найти выгодное предложение аренды.

Чтобы не переплачивать арендную ставку, которая во многом зависит от «аппетита» собственника, необходима оценка стоимости аренды земли, чья методика зависит от целого симбиоза факторов. Эту процедуру рекомендуется проводить в случае с любой, особенно дорогостоящей арендой.

Процедура в полной мере поможет выяснить, насколько корректна плата, которую вам назначил землевладелец.

Виды стоимости аренды

Стоимость и условия аренды земли у частных лиц и государства разнятся. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, начисление арендной платы происходит с кадастровой стоимости объекта.

В этом случае собственник здания, располагающегося на этой земле, получает возможность оспорить кадастровую стоимость участка, чтобы меньше платить за аренду. На землю, которая находится в собственности у частного лица, просто заключается договор аренды.

На оценку рыночной стоимости данные различия не влияют, поскольку она всегда происходит одинаково.

Наличие разных видов стоимости – кадастровой, нормативной и рыночной, как раз и обусловлено такими разночтениями за один и тот же участок. Стоит отметить, что все виды стоимости связаны, и можно проследить, как они влияют друг на друга, хоть и рассчитываются по разным правилам.

Стоимость, определяемая государством

Нормативная стоимость – это более или менее постоянная величина, не поддающаяся влиянию рыночных изменений.

Расчет стоимости производится в муниципальных управлениях и, как уже было сказано, зависит он от конкретных характеристик объекта, – целевого назначения и месторасположения.

Земля имеет и категории, на назначение которых влияет факт реализации и невозможность передачи в аренду, либо другой вариант, когда земля может поступить в аренду частному лицу.

Существует и обязательная оценка стоимости земельных владений, название которой – кадастровая. Осуществлять ее могут только государственные ведомственные органы, а в расчете принимают участие важные, объективные факторы оценки, влияющие на цифру итоговой стоимости объекта.

Основными сведениями, на которых базируется кадастровая оценка, являются данные о границах владения, его площади, план территории. Эти параметры обязательны при расчете платежей по аренде.

По сравнению с кадастровой стоимостью, рыночная рассчитывается с учетом факторов свободного рынка – спрос, предложение, популярность, экономические показатели и многое другое.

На такие параметры, как потребительский спрос и предложение продавцов влияет комплекс факторов, которые подробно описываются в итоговом отчете.

Стоимость земли, расположенной в городе (к примеру, в Москве), считается нестабильной, т. к. на нее постоянно оказывают влияние факты, лишенные рациональности, необъективные параметры.

Одно из таких условий – расположение, приближенное к главным городским улицам, либо району, где продается дорогая недвижимость.

Сам район может не отличаться развитой инфраструктурой, но наличие в нем престижных старинных зданий, оценка квартир в которых показывает высокую рыночную стоимость, играет главную роль в ценообразовании.

Если существуют тенденции к будущему росту экономики, а значит и увеличению арендной стоимости, данное обстоятельство повышает итоговую цену.

Как рассчитывается стоимость аренды. Формулы

Формула, по которой производится расчет аренды от государственного органа:

Плата по аренде (налоговый сбор) = Кадастровая стоимость *Коэффициент

В свою очередь, коэффициент обладает 4-мя видами значений:

  • 0,01% – для лиц, освобожденных от налогов или имеющих льготы;
  • 0,6% – земли для аграрных целей, фермерства;
  • 1,5% – для строительства жилых зданий, производственных комплексов, магазинов и т. д.;
  • 2% – для добычи полезных ископаемых.

Формула расчета аренды, если землевладелец – частное лицо:

Аренда за год = Рыночная стоимость * Ставка рефинансирования ЦБ

В этом случае происходит расчет рыночной стоимости, величина которой может превосходить кадастровую. Стоимость аренды от частного лица нужно определить за полгода до вступления заказчика в права арендосъемщика.

Сумма рефинансирования приравнивается к ставке ЦБ, актуальной на момент подписания договора. Приведем пример расчета рыночной стоимости аренды земли для предпринимателя, который решил открыть в городе бистро, для чего арендовал территорию у министерства.

Кадастровая стоимость земли в данном районе – 400 000 рублей. Сумма умножается на коэффициент 1,5 %. Итог – 5500 рублей.

Независимая оценочная компания «ИНЕКС» оказывает услуги по всем видам оценки. Обращаясь к нам, вы гарантированно получаете наиболее точный результат, оперативно составленный отчет и полноценное консультирование от наших экспертов.

Источник: https://inex.company/stati/metodiki-ocenki-arendnoj-platy-zemelnogo-uchastka

Отчет об оценке ставки арендной платы

Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

Аренда — это предоставление помещения во временное владение и пользование. Оценка аренды необходима для определения величины арендной ставки при заключении договора аренды. Оценка аренды помещений также может быть необходима при судебных разбирательствах между собственником и арендатором, либо при расчете упущенной выгоды.

Независимая оценка арендной платы крайне важна, так как позволяет определить достоверную величину платежей за аренду. Оценка стоимости аренды основывается на изучении рыночного предложения в районе местоположения помещения. Оценка стоимости аренды базируется на том, что рыночная цена арендованного имущества равняется капитализированной прибыли от использования объекта аренды.

Оценка арендной платы нежилого помещения

Под данной процедурой понимается выявление средней суммы, которую мог бы запросить арендодатель при сдаче объекта недвижимости в аренду. При этом важно учесть множество факторов, влияющих на данную величину. Именно поэтому оценка проводится квалифицированным специалистом.

  • месторасположение объекта недвижимости;
  • уровень развития инфраструктуры в данном районе;
  • удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
  • площадь объекта;
  • количество комнат;
  • вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
  • наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
  • техническое состояние объекта;
  • наличие ремонта;
  • этажность помещения;
  • наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
  • и т. д.

Отчет по оценке арендной платы за помещение

компаниям, которые арендует офисные, торговые и складские помещения. Аренда может составлять значительную часть бюджета.

Любое повышение арендной платы влечет за собой снижение рентабельности и может спровоцировать конфликт между арендатором и арендодателем.

Независимая оценка величины арендной платы поможет прийти к обоюдовыгодному и приемлемому решению для обеих сторон; государственным унитарным предприятиям, для которых сдача в аренду пустующих помещений составляет значительную часть доходов.

Площадь арендуемого помещения или земельного участка Возможность использования данного объекта в различных целях Расположение объекта Предполагаемые доходы Расходы на содержание объекта Объем получаемых прав Стоимость объекта оценки прав аренды Оценка прав аренды часто бывает необходима при передаче прав временного пользования зданием или помещением от одного арендатора к другому .

Рекомендуем прочесть:  Закон О Чернобыльской Катострофе 2019 Год

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

  • Свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемый объект;
  • технический паспорт БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, передаточный акт, соглашение и так далее);
  • сведения о наличии обременений, либо ограничений в использовании недвижимости.

Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Только в данном случае документ будет действителен. Отчет должен быть изложен понятно, чтобы при изучении не водил в заблуждение пользователей, не понятными толкованиями.

Так же он не должен содержать информацию, не связанную с процессом, так же если она не отвечает стандартам РФ. И так первый, начальный этап — это изучение всех плюсов и минусов объекта.

На данном этапе оценщик собирает всю информацию про арендуемый объект, и детальное её изучает.

у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть); данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта); правоустанавливающие документы

Оценка арендной платы за помещение

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.

Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества.

Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Рекомендуем прочесть:  В 2019 году закон о гуманизации

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет последний. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

В соответствии с договором на оказание услуг по арендной платы имущества № 000 от 01.01.01 г., оценщик произвел оценку рыночной арендной платы на нежилые помещения общей площадью 634,00 кв. м, расположенные на 5 этаже по адресу: Приморский край, город Владивосток, улица …

Оценка аренды

Независимая оценка арендной платы крайне важна, так как позволяет определить достоверную величину платежей за аренду. Оценка стоимости аренды основывается на изучении рыночного предложения в районе местоположения помещения. Оценка стоимости аренды базируется на том, что рыночная цена арендованного имущества равняется капитализированной прибыли от использования объекта аренды.

Аренда — это предоставление помещения во временное владение и пользование. Оценка аренды необходима для определения величины арендной ставки при заключении договора аренды. Оценка аренды помещений также может быть необходима при судебных разбирательствах между собственником и арендатором, либо при расчете упущенной выгоды.

Оценка арендной платы-это определение величины рыночной ставки аренды за пользование жилым или нежилым зданием, встроенным помещением, объектом движимого имущества за определенный промежуток времени.

Согласно Статье №8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» обязательная оценка арендной платы проводится в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, государственным либо муниципальным образованиям.

Источник: https://3dlipz.com/otchet-ob-otsenke-stavki-arendnoy-platy/

5. Методы определения ставок арендной платы за пользование земельными участками

Отчет об оценке размера арендной платы земельного участка

Ставкаарендной платы за пользование земельнымиучастками рассчитывается на основаниирыночной стоимости земельного участкав текущем использовании.

Дляопределения ставки арендной платы запользование земельными участкамиприменяется следующая методика:

  1. На основании существующих методик рассчитывается рыночная стоимость земельного участка (Ср).

  2. Определяется ставка доходности (г).

  3. Максимальный срок сдачи в аренду составляет 49 лет (п).

  4. Ставка арендной платы за пользование земельными участками (Са) определяется по следующей формуле:

6. Рекомендации по определению срока аренды

Вкачестве срока сдачи в аренду рекомендуетсярассматривать 40-50 лет.

Иллюстрацияизменения ставок в зависимости от срокааренды пред­ставлено далее.

Исходныеданные: рыночная стоимость земельногоучастка 10 000 руб.

Ставкадоходности 10%.

Годоваяставка аренды, определенная в зависимостиот срока сдачи в аренду рассчитана далее(Таблица 1).

Таблица1

Максимальный срок сдачи в аренду, лет

5

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Годовая ставка арендной платы за пользование зе­мельным участком, руб.

2398

1480

1068

964

930

917

912

910

910

909

Темп изменения годовой арендной ставки

38,31%

27,83%

9,69%

3,60%

1,37%

0,53%

0,20%

0,08%

0,03%

Изменение уровня арендных ставок в зависимости от срока сдачи в аренду

Такимобразом, начиная со срока сдачи в аренду,равного 40 годам, темп изменения годовойарендной ставки изменяется незначительно.Величина арендной ставки, определеннаядля 40 лет и далее (с интервалом в 10 лет)находится приблизительно на одномуровне.

Такимобразом, рекомендуемый максимальныйсрок аренды для расчета арендной ставкисоответствует 40-50 годам (так как великавероятность не найти арендаторов,готовых платить по «завышенной» аренднойставке, определенной при незначительномсроке сдачи в аренду).

ПРИМЕР1:Рыночная стоимость земельного участка,определенная в рамках сравнительногоподхода, составляет 10 000 руб., срок сдачив аренду 49 лет, ставка доходности 10%годовых.

РЕШЕНИЕ1:

Годоваяставка арендной платы за пользованиеземельным участком составит:

ПРИМЕР2:Рыночная стоимость земельного участка,определенная в рамках сравнительногоподхода, составляет 30 000 руб., срок сдачив аренду 40 лет, ставка доходности 15%годовых.

РЕШЕНИЕ2:

Годоваяставка арендной платы за пользованиеземельным участком составит:

7. Рекомендации по оценке

Оценказемельного участка должна не противоречитьосновным принципам оценки рыночнойстоимости, указанным выше.

Вслучае если в нормативном правовомакте, содержащем требование обязательногопроведения оценки земельного участка,либо в договоре об оценке земельногоучастка (далее – договор) не определенконкретный вид стоимости объекта оценки,установлению подлежит рыночная стоимостьданного объекта.

Проведениеоценки земельных участков являетсяобязательным в случае вовлечения всделку земельных участков, принадлежащихполностью или частично РоссийскойФедерации, субъектам Российской Федерациилибо муниципальным образованиям, в томчисле:

  • при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

  • при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

  • при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

  • при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

  • при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

    • а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:

  • при национализации земельных участков;

  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;

  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;

  • при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Указанныетребования не распространяются наотношения, возникающие при распоряжениигосударственными и муниципальнымиунитарными предприятиями и учреждениямиимуществом, закрепленным за ними направе хозяйственного ведения илиоперативного управления, за исключениемслучаев, когда распоряжение имуществомв соответствии с законодательствомРоссийской Федерации допускается ссогласия собственника этого имущества.

Основаниемдля проведения работ по оценке стоимостиземельного участка является договормежду оценщиком и заказчиком.

Вслучаях, предусмотренных законодательствомРоссийской Федерации, оценка стоимостиземельного участка, в том числе повторная,может быть проведена оценщиком наосновании определения суда, арбитражногосуда, третейского суда, а также по решениюуполномоченного органа.

Суд,арбитражный суд, третейский судсамостоятельны в выборе оценщика.Расходы, связанные с проведением оценкиобъекта оценки, а также денежноевознаграждение оценщику подлежатвозмещению (выплате) в порядке,установленном законодательствомРоссийской Федерации.

Договормежду оценщиком и заказчиком заключаетсяв письменной форме и не требуетнотариального удостоверения.

Договордолжен содержать:

  • основания заключения договора;

  • вид объекта оценки;

  • вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

  • денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Вдоговор в обязательном порядке включаютсясведения о наличии уоценщикалицензии на осуществление оценочнойдеятельности с указанием порядковогономера и даты выдачи этой лицензии,органа, ее выдавшего, а также срока, накоторый данная лицензия выдана.

Договороб оценке должен содержать точноеуказание на земельный участок и егоописание.

Вотношении оценки земельных участков,принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации илимуниципальным образованиям, договорзаключается оценщиком с лицом,уполномоченным собственником насовершение сделки с объектами оценки,если иное не установлено законодательствомРоссийской Федерации.

Приоценке оценщик обязан использоватьинформацию, обеспечивающую достоверностьотчета об оценке как документа, содержащегосведения доказательственного значения.Объем используемой при оценке информации,выбор источников информации и порядокиспользования информации определяютсяоценщиком.

Приоценке рыночной стоимости земельногоучастка должны учитываться его целевоеназначение и разрешенное использование,права иных лиц на земельный участок.Рыночная стоимость земельного участкаизменяется с изменением любой изперечисленных его правовых характеристик.

Результатыоценки должны быть оформлены в видеписьменного отчета об оценке.

Отчетоб оценке не должен допускать неоднозначноготолкования или вводить в заблуждение.Отчет об оценке должен быть написанобщедоступным языком, с пояснениямиспециальных терминов, содержатьразвернутые обоснования и необходимыепояснения допущений, расчетов и выводовоценщика.

Вслучае, если при проведении оценкиземельного участка определяется нерыночная стоимость, а иные виды стоимости,в отчете должны быть указаны критериии причины отступления от возможностиопределения рыночной стоимости объектаоценки.

Вотчете должны быть в обязательномпорядке указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • дата определения стоимости объекта оценки;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчетоб оценке стоимости земельного участкадолжен помимо обязательных данныхвключать:

описаниеземельного участка и его улучшений, втом числе целевое назначение и разрешенноеиспользование земельного участка,обременения правами третьих лиц (см.Приложение);

фотографииземельного участка и его улучшений;

характеристикусостояния рынка земли и недвижимости;

выявлениенаиболее эффективного использованияземельного участка.

Отчетоб оценке может содержать приложения,состав которых определяется оценщикомс учетом требований, предусмотренныхусловиями договора об оценке.

Всематериалы отчета об оценке должны бытьнаправлены на обоснование определяемоговида стоимости земельного участка.Следует избегать помещения в отчет обоценке материалов и информации, несвязанных с процедурой определениястоимости.

Итоговаявеличина стоимости земельного участкадолжна быть выражена в рублях в видеединой величины, если в договоре обоценке не предусмотрено иное. В договореможет быть предусмотрено, что итоговаявеличина стоимости земельного участкаопределяется в виде диапазона величин.

Итоговаявеличина стоимости объекта оценки,указанная в отчете об оценке, составленномв порядке и на основании требований,установленных Федеральным законом “Обоценочной деятельности в РоссийскойФедерации”, стандартами оценки инормативными актами по оценочнойдеятельности уполномоченного органапо контролю за осуществлением оценочнойдеятельности в Российской Федерации,может быть признана рекомендуемой дляцелей совершения сделки с объектомоценки, если с даты составления отчетаоб оценке до даты совершения сделки собъектом оценки или даты представленияпубличной оферты прошло не более 6месяцев.

Вслучае наличия спора о достоверностивеличины рыночной или иной стоимостиземельного участка, установленной вотчете, в том числе и в связи с имеющимсяиным отчетом об оценке этого же земельногоучастка, указанный спор подлежитрассмотрению судом, арбитражным судомв соответствии с установленнойподведомственностью, третейским судомпо соглашению сторон спора или договора,или в порядке, установленномзаконодательством Российской Федерации,регулирующим оценочную деятельность.

Суд,арбитражный суд, третейский суд вправеобязать стороны совершить сделку поцене, определенной в ходе рассмотренияспора в судебном заседании, только вслучаях обязательности совершениясделки в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации.

Источник: https://studfile.net/preview/4260767/page:4/

Кабинет Юриста
Добавить комментарий