После получения зос когда выдача ключей

Cдача новостройки 2021 – этапы, в эксплуатацию, приемка, срок

После получения зос когда выдача ключей

В последние годы большой популярностью пользуется долевое строительство. Стоимость квадратного метра строящегося здания увеличивается в зависимости от этапа возведения объекта.

Участие в долевом строительстве позволяет в 2021 году приобрести квартиру на выгодных условиях. Однако перейти во владение человека недвижимость сможет лишь после регистрации права собственности. Перед тем, как принимать решение об участии в долевом строительстве, стоит рассмотреть некоторые особенности, касающиеся сдачи новостроек.

Общие сведения

Сдача объекта в эксплуатацию ‒ это ответственный шаг, поскольку процедура тщательным образом контролируется государственными органами с целью предотвращения возможных неприятных последствий.

Застройщик обязательно должен получить соответствующее разрешение от контролирующих инстанций, чтобы дать возможность жильцам въехать в новостройку.

Для многих будущих жильцов все обязательные процедуры перед вводом дома в эксплуатацию представляются крайне смутно. В основном, потребителей беспокоит лишь один вопрос ‒ когда можно будет въехать в жилье и начинать проведение ремонта в новой квартире.

Сдача новостройки в эксплуатацию

После завершения процесса строительства, застройщик должен заняться оформлением определенных документов. Данные бумаги призваны подтвердить безопасность эксплуатации дома и его соответствующее качество. Документация является основанием для передачи отдельных квартир их будущим собственникам.

В 2021 году ввод зданий в эксплуатацию регламентируется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. В данном нормативном документе сказано о том, что соответствующее разрешение должны предоставлять местные власти.

Фактически, у застройщика имеется необходимость в получении двух документов:

  1. Заключение о соответствии. Бумага удостоверяет тот факт, что объект соответствует всем требованием проектной документации и технических регламентов.
  2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешительный документ дает право застройщику заселять жильцов в новостройку.

После получения последнего документа считается, что объект прошел госпроверку, и все строительные работы проведены в соответствии с существующими нормативами.

Это дает гарантию жильцам относительно безопасности их проживания в новостройке. После получения разрешения объект ставится на госучет, а значит ему присваивается адрес.

Этапы

Какие бывают этапы сдачи новостройки в эксплуатацию:

  1. Завершение строительно-монтажных работ и прокладка всех необходимых коммуникаций к моменту сдачи новостройки. Также к этому времени застройщик должен выполнить благоустройство прилегающей территории и заключить договора на эксплуатацию и обслуживание сетей ‒ канализации, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, отопления и других.
  2. Выезд на место расположения объекта техников из БТИ. Проведение компетентными специалистами замеров площадей зданий и квартир. Полученные данные потребуются для оформления технических паспортов.
  3. Проведение приемочной комиссией заседания. При положительных результатах после его завершения ‒ выдача разрешения застройщику. В документе содержатся сведения о соответствии новостройки заявленному генплану и Градостроительному кодексу.
  4. Оформление техпаспорта проектно-инвентаризационным бюро.
  5. Прием постройки органами, которые предоставляли технические условия для строительства.

Документы

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, дольщик обязан предоставить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • договор с банком в том случае, если квартира приобретается по кредиту;
  • разрешение со стороны органов опеки в том случае, если объект регистрируется на ребенка младше 18 лет;
  • паспорт собственника/свидетельство о рождении;
  • квиток об уплате госпошлины;
  • договор, подтверждающий долевое участие.

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Сроки

Процедура по получению разрешительного документа достаточно сложна, в связи с чем может пройти около 3-6 месяцев между окончанием строительства и заселением жильцов.

После ввода дома в эксплуатацию по истечению недели производится приемка квартир дольщиками.

Если будут нарушены сроки ввода в эксплуатацию или приемки объекта, застройщику может грозить выплата неустоек.

Порядок приемки

Как производится процедура приемки купленной квартиры:

  1. Будущий собственник изучает документацию, предоставленную застройщиком.
  2. Производится осмотр помещения. Если в ходе его проведения обнаружатся какие-либо недостатки, они должны быть занесены в смотровой лист.
  3. Если будущий собственник не обнаружил недостатков, или застройщик уже устранил их, то подписывается акт приемки-передачи. Когда гражданин оставляет на нем подпись, считается, что все обязанности застройщика исполнены. Соответственно, если потом выявятся недочеты, исправлять их будет уже собственник своими силами.

В том случае, если недочеты были выявлены и зафиксированы в смотровом листе еще на этапе осмотра помещения, возможны следующие дальнейшие варианты:

  • самостоятельное устранение огрехов застройщиком;
  • устранение недочетов собственником и получение им компенсации на ремонт от застройщика;
  • уменьшение стоимости квартиры на сумму, которая потребуется для проведения ремонта.

На практике не во всех случаях удается принять квартиру сразу же. После подписания акта приема-передачи один из экземпляров документа остается на руках у собственника, а второй забирает себе застройщик.

Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика здесь.

Оформление права собственности

После подписания акта приема-передачи владелец получает ключи от квартиры. После этого он может эксплуатировать жилую площадь по собственному усмотрению. На этом этапе необходимо заняться оформлением свидетельства о праве собственности.

Рекомендуется не начинать проведение капремонта в квартире до тех пор, пока не будет получен данный документ.

Свидетельство о праве собственности является основной бумагой, которая дает владельцу право на продажу, дарение или передачу квартиры по наследству.

В соответствии с законом, запрещается вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта до тех пор, пока не будет получено свидетельство.

Это связано с тем, что для получения правоустанавливающего документа сперва должен быть оформлен кадастровый паспорт. В свою очередь, для его получения могут потребоваться повторные замеры площадей помещений.

Обмерщикам могут помешать разнообразные элементы оформления ‒ декоративные арки, листы гипсокартона и прочее. В таком случае они на законном основании могут потребовать их удаления.

Если владелец откажется выполнять требования обмерщиков, получение свидетельства о праве собственности может быть поставлено под угрозу.

Демонтаж же, в свою очередь, приведет к тому, что владелец жилья понесет существенные расходы.

Как выглядит порядок оформления права собственности:

  1. Будущий владелец жилья подготавливает пакет документов и обращается в Регистрационную палату.
  2. Уполномоченный специалист вносит в электронную форму данные и формирует заявление, которое позже подписывает будущий собственник.
  3. Гражданину выдается квитанция на оплату госпошлины в размере 1000 рублей. Ее можно оплатить в банке.
  4. У будущего собственника забирают документацию и выдают взамен расписку, свидетельствующую об их получении. Определяется день, в который владелец сможет получить свидетельство.
  5. В определенный день и время собственник является в Регистрационную палату для получения свидетельства. Ему отдают предоставленные оригиналы документов. Гражданин должен иметь при себе расписку и паспорт.

В том случае, если собственников несколько, каждый из них должен подойти со своими документами и забрать свой оригинал свидетельства. При этом явиться за получением документа можно и позже установленной даты.

Если свидетельство получает ребенок, то документ от его имени должен подписать родитель или же представитель.

На видео о сдаче дома

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/novostrojka/sdacha-novostrojki/

Заключение о соответствии (ЗОС) – порядок получения, основные проблемы и методы решения < Юридический центр ГРАД

После получения зос когда выдача ключей

Мы запустим Ваш бизнес.

Наши специалисты имеют достаточный опыт и профессиональные связи для скорого оформления ЗОС. Вам не придется терять драгоценное время и откладывать запуск объекта.

Предоставьте нам всю сложную работу.
Мы к вашим услугам.

Завершающим этапом строительства объекта недвижимости является сдача в эксплуатацию. Ключевым документом для получения акта о вводе объекта в эксплуатацию является заключение о соответствии (ЗОС).

Заключение о соответствии (ЗОС) – это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса» (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации РФ).

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства производится техническим заказчиком в соответствии с ранее согласованной проектной документацией. Чем более детально проработан проект выполнения строительно-монтажных работ, тем легче оформить ввод объектов капитального строительства при строгом выполнении всех предписаний.

Каждый предшествующий этап работ оформляется актами скрытых работ, которые должны быть представлены инспектору строительного надзора. Все эти документы должны храниться у застройщика на протяжении всего гарантийного срока работ по строительству здания.

Блок-схема ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства приведена ниже:

В выдаче ЗОС может быть отказано по следующим причинам:

  1. При строительстве, реконструкции объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
  2. Отсутствует акт проверки после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Других оснований для отказа в выдаче ЗОС на ввод объектов капитального строительства нормативными документами не предусмотрено.

Следовательно, для получения заключения о соответствии объекта необходимо обеспечить следующее:

а) Соответствие выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов.

Контроль за выполнением требований, перечисленных в п.а) осуществляется:

  • ежедневно службами технического надзора в структуре Застройщика, с заполнением общего журнала производства работ и специальных журналов, предусмотренных строительными нормативами. При этом в соответствии с требованиями в области строительства необходимо производить освидетельствования скрытых работ с оформлением соответствующих документов, отслеживать соответствие материалов, применяемых при производстве СМР по номенклатуре, количеству и качеству и т.д.
  • периодически надзорными органами. Обязанность по организации взаимодействия с органами государственного строительного надзора так же лежит на службах Застройщика с момента получения разрешения на строительство. При выявлении нарушений в процессе проверок застройщик обязан принять меры по устранению этих нарушений и оформлению соответствующих документов.

Из статьи начальника Госстройнадзора С.П. Снегиря:

«Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения извещения о начале работ (ч. 5 ст.

52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Поэтому положительное заключение о соответствии органом государственного строительного надзора выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно на протяжении всего периода строительства.

А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС. В обязанность органа государственного строительного надзора не входит выдача заключения о соответствии, если объект построен или часть объекта возводилась с нарушением установленного порядка строительства.

б) Соответствие выполненных работ проектной документации.

В процессе строительства практически любого объекта возникает необходимость корректировки некоторых проектных решений, замене отдельных материалов на аналогичные. Застройщик обязан согласовывать такие изменения с проектной организацией, осуществляющей авторский надзор, соответствующим образом документировать эти обстоятельства.

в) Получение акта итоговой проверки

В соответствии с п.

26 РД-11-04-2006 «При проведении итоговой проверки должен соблюдаться порядок проведения проверки, предусмотренный главой III настоящего Порядка, и учитываться следующее: а) визуальному осмотру подлежит построенный, реконструированный, отремонтированный объект капитального строительства в полном объеме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения и примененные строительные материалы (изделия);

б) проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля.»

Источник: http://gradmoscow.ru/soglasovanie-dokumentacii-na-stroitelstvo/zos-poryadok-polucheniya/

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию – ЮК

После получения зос когда выдача ключей

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков  могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства.

Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

В чем разница между сроком сдачи объекта и сроком передачи жилья

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Срок сдачи – это дата, когда планируется завершить строительство дома и получить разрешение госкомиссии на ввод его в эксплуатацию. Этот срок застройщик устанавливает самостоятельно и при необходимости может его корректировать, не согласуя с участниками проекта.

Для дольщика основное значение имеет второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры по приемо-передаточному акту. Этот срок не подлежит изменению и корректировке в одностороннем порядке. Не соблюдение его застройщиком дает законный повод дольщику требовать с нарушителя неустойку за просрочку передачи объекта.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2018 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2021 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Как происходит сдача дома в эксплуатацию, и сколько она продолжается

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству.

После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Получив разрешение на введение дома в эксплуатацию, строительная фирма обязана не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения участникам строительства прибыть для принятия объекта. Дольщик должен серьезно отнестись к этому документу и вовремя прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать передаточный акт в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за данный объект. В этом случае все риски гибели или порчи имущества автоматически переходят к дольщику.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено.

И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке.

При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

По закону, при нарушении срока передачи жилья, строительная фирма обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за один просроченный день. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку.

Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Что делать, если претензия осталась без ответа?

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к.

строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии.

Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Нужно иметь в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить 333 статью ГК и уменьшить размер неустойки, если посчитает, что ее сумма несоразмерна убыткам, которые понес дольщик. Чтобы минимизировать риск снижения ее размера судом, необходимо подключить к делу грамотного юриста, который знает, как этого избежать. Кроме того, взыскание неустойки можно производить через Арбитраж, где 333 статья применяется очень редко.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами.

При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги.

Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки?

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Необходимо понимать, что подписывая акт, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены на должном качественном уровне, и он не имеет к строителям никаких претензий. Если у дольщика есть нарекания к качеству строительства, все недостатки надо зафиксировать в отдельном акте.

Существуют основные правила приемки жилья у застройщика, которых необходимо придерживаться, чтобы избежать проблем в будущем.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки.

Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки.

Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

В заключении

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье.

Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами.

Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации.

Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры  застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса.

В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam

Недвижимость КМВ

После получения зос когда выдача ключей
Подробности 28.03.

2014 15:20

В процессе строительства многоэтажных жилых зданий, весьма ответственным является момент сдачи новостроек в эксплуатацию, поскольку нарушение строительных норм при возведении конструкций способно привести к трагическим последствиям в ходе дальнейшей эксплуатации здания.  По этой причине качество выполненных строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

До того как первые жильцы начнут заселяться в новые квартиры построенного дома, застройщик обязан получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур.

В этой статье вы узнаете, кто и каким образом контролирует качество производства работ на разных этапах возведения жилого дома и какие документы требуются для подтверждения качества вновь построенного объекта.

Качество и безопасность новостройки подтверждается документально

Большинству граждан, которые становятся владельцами и конечными потребителями продукта от застройщика, проще говоря, жильцам квартир в новостройках, процессы и технологии проведения контроля над качеством строительных работ представляются весьма смутно. В большей степени они интересуются вопросами несколько иного характера – сроками сдачи дома, когда можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт по своим задумкам, то есть обживать свое новое жилище.

Однако не следует спешить, ведь до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заселение дома, квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам.

Здесь вступает в силу технология контроля качества строительных работ со стороны государства.

А полученное застройщиком разрешение служит для новоселов гарантией тому, что все строительные работы были выполнены застройщиком должным образом, и с домом ничего плохого в будущем не произойдет.

Порядок оформления разрешений регламентирован законодательством

Итак, строительные работы на объекте полностью завершены и начинается пора оформления застройщиком ряда документов.

Специально подобранный перечень документов призван подтвердить качество и безопасность эксплуатации возведенного объекта, а подписанный комиссией по приемке акт ввода здания служит основанием для передачи квартир их владельцам.

И сегодня, по старой привычке, многие называют процесс проверки качества строительства объекта “госкомиссией”, хотя порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемку дома членами “госкомиссии” в привычном понимании этой формулировки проводили до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ.

В комиссию включались представители проектных организаций – разработчиков проекта, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного надзора, а также сотрудников из ряда профильных организаций. Причем разрешение было необходимо получить от каждой организации, представленной в комиссии.

 Введение в силу нового порядка приемки изменило порядок оформления необходимых документов, решение теперь принимается комплексно.

То есть процедура приемки несколько упростилась и после введения Градостроительного кодекса, ввод жилого объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), которая гласит, что приемку объектов капитального строительства осуществляют органы местной власти.
  • Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенным постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.) органы стройнадзора обязуются проверять работы на каждом из этапов строительства, начиная с получения застройщиком разрешения на ведение строительства до заключительных этапов работ.

Этими законодательными актами, по сути, все мероприятия по приемке объекта сводятся к необходимости получения застройщиком двух документов:

На первом этапе выдается Заключение о соответствии – ЗОС (Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации).

Руководствуясь «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ», проверки качества выполненных работ проводятся в течение всего периода строительства, и к моменту завершения строительства, т.н. итоговой проверки, накапливается весомый перечень проверочных актов, содержащих сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Необходимое заключение формируется на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также согласно актам промежуточных проверок. В комитете работают профильные специалисты, каждый из которых проверяет определенный сегмент работ, согласно специализации – это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, и пр.

Вторым этапом приемки, на основании полученного заключения ЗОС, а также ряда документов (напрямую не относящихся к процедуре приемки: свидетельство собственности на землю и др.) застройщику выдается главный документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, новый жилой дом считается прошедшим государственную проверку, подтверждается уровень качества проведенных работ, не вызвавший нареканий со стороны приемщиков, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это также означает доступность постановки дома на государственный учет (присвоение почтового адреса), и главное, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры вполне можно передавать владельцам (согласно актам приемки-передачи).

Готовность объекта к итоговой проверке должна быть полной

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

  • Строительно-монтажные работы.
  • Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
  • Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями – контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

Перед заселением и оформлением дизайна…

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию.

Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию. А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы).

При этом действии – подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению.

И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех.

Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе.

В основном это сделано в целях исключения из практики “заочных проверок”, проводимых за известное поощрение.

На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения “скрытых” работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Источник: https://bkmv.ru/content/newbuilding/1410-ot-vvoda-v-ekspluatatsiyu-do-zaseleniya

Дом сдан в эксплуатацию – что это значит и какие дальнейшие действия

После получения зос когда выдача ключей

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;

– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Дальнейшие обязанности застройщика

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.

В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.

О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.

Ипотека

Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).

И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение

Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Источник: https://geostart.ru/post/364

Что означает в строительстве ЗОС

После получения зос когда выдача ключей

ЗОС, что это в строительстве? Как получить документ? Что потребуется подготовить? Как действовать после получения заключения? Ответы далее.

Расшифровка аббревиатуры

Что такое ЗОС в строительстве при сдаче объекта недвижимости? Заключительным этапом перед вводом здания в эксплуатацию является получение заключения о соответствии (аббревиатура ЗОС) построенного/реконструированного объекта недвижимости (статья 54 Градостроительного кодекса):

  • соответствующим нормам безопасности;
  • проектной документации;
  • разрешению на строительство/реконструкцию (при наличии данного документа);
  • градостроительному плану, утвержденному региональными властями;
  • категории разрешенного использования земельного участка, на котором располагается здание.

ЗОС выдается при вводе в пользование зданий:

  • построенных впервые (новостройки);
  • прошедших капитальный ремонт.

Перед выдачей документа проверяется не только соответствие здания нормам безопасности и техническим документам, но и:

  • установка и работоспособность всех коммуникационных сетей;
  • индивидуальные проверки отдельных помещений, размещенных в пределах одного строения.

Порядок проведения проверок и образцы оформляемых в результате экспертиз документов установлены РД-11-04-2006. Приложением 10 к данному документу, в том числе, установлена и форма заключения о соответствии.

В документе, в обязательном порядке, должна быть отражена следующая информация:

  • дата и место составления ЗОС;
  • наименование заказчика строения (реконструкции) или застройщика, а так же данные регистрационных документов юридического лица, включая адрес расположения и контактный телефон;
  • наименование и краткие характеристики построенного отремонтированного здания, включая адрес расположения помещения;
  • реквизиты выданного ранее разрешения на строительство/реконструкцию;
  • реквизиты иных документов (проектной документации, государственной экспертизы и так далее при необходимости);
  • даты проведения строительных работ (начало и окончание стройки в соответствии с извещениями);
  • соответствие здания определенным техническим нормам;
  • реквизиты акта проверки.

Заключение о соответствии объекта недвижимости

Как получить заключение, кто выдаёт

Чтобы получить ЗОС требуется обратиться в региональный орган государственного строительного надзора.

К заявлению требуется приложить определенный перечень документов. ЗОС оформляется в течение 10 дней после проведения проверок, на которые законодательно отводится до 1 месяца с момента обращения.

В выдаче ЗОС могут отказать по одной из следующих причин:

  • при строительстве (реконструкции) нарушены требования технического регламента, нормативных законодательных актов или проекта и указанные нарушения не устранены до проведения проверки объекта соответствующими органами;
  • отсутствует или оформлен ненадлежащим образом акт, подтверждающий факт проведения проверки после завершения строительных работ;
  • отсутствуют или не представлены в надзорный орган необходимые для выдачи заключения документы;
  • построенное сооружение не соответствует виду, указанному в категории разрешенного использования земельного надела.

Перечень документов для получения ЗОС в строительстве

К заявлению потребуется приложить следующие документы:

  • акт итоговой проверки, составленный и утвержденный должностным лицом надзорного органа;
  • акт приема здания, если строительство или реконструкция проводились на основании соответствующего договора.

Органами надзора могут быть запрошены и иные документы, необходимые для проведения проверки и выдачи заключения о соответствии.

Что делать дальше после получения

После получения заключения о соответствии строения всем техническим нормам и нормам безопасности требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, означающим заключительную стадию строительства/реконструкции.

За выдачей документа застройщик должен обратиться в государственный орган, выдавший разрешение на проведение строительных работ.

А именно (статья 55 Градостроительного кодекса):

  • в органы управления субъекта РФ;
  • в органы местного самоуправления на местности;
  • в органы федеральной власти;
  • в компании «Росатом» или «Роскосмос».

Для получения документа в соответствующую организацию требуется предоставить:

  • документы, которыми подтверждается право владения земельным участком, на котором расположено строение;
  • план застройки земельного участка, разработанный в соответствии с региональным градостроительным регламентом (документ должен быть оформлен до получения разрешения на проведение строительных/ремонтных работ);
  • разрешение на строительство;
  • итоговый акт приемки построенного объекта;
  • акт, подтверждающий соответствие здания проектной документации, в том числе требованиям по оснащению приборами учета энергоресурсов;
  • акт соответствия построенного объекта техническим условиям;
  • схема расположения строения и инженерных сетей в здании;
  • технический план строения;
  • заключение о соответствии, выданное надзорным органом;
  • договор страхования в случае ввода опасного объекта;
  • акт о сохранении культурного наследия при проведении ремонта строений, отнесенных к данной категории.

Для получения разрешения требуется не более 10 дней со дня обращения и предоставления полного пакета документов.

Источник: https://yurzone.ru/chto-oznachaet-v-stroitelstve-zos.html

Кабинет Юриста
Добавить комментарий